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房地产“三道红线”一周年，又有猛料爆出！

这两天，我在微博和微信群都看到，有关于“三道红线”的新消息流出，主要有两个版本。

事不宜迟，一起来看看。

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版本一：

自上周某龙头房企被约谈之后，央妈和住建部将在8月20日起，召集部分房企进京面谈，主要是约谈今年拿地和融资偏激进的房企，又或为了解行业对融资新规的反应。

对于版本一，我的看法是：

三道红线实施了一周年，高层肯定是要问下房企们的意见的，毕竟房地产这碗饭还不能丢。

约谈今年拿地和融资偏激进的房企，这个其实不难理解。

什么叫今年拿地偏激进？

我觉得主要还是针对三道红线里“买地金额不得超过年度销售额40%”的规定来说的。

根据克而瑞数据显示，在41家主流房企中，今年上半年地货比超过40%的就有13家，违规数量足足占了3成。

例如，今年疯狂拿地的卓越，就以640.6亿元的拿地金额、683亿元的销售金额、比率93.8%，位列第一。

像这种严重超标的房企，显然是不符合高层的要求，我估计被约谈之后，今年下半年肯定是很难再拿地了，除非能把地货比降到40%以下。

什么叫融资偏激进？

我觉得主要还是针对今年房企债务违约比过去两年大增的情况来说的。

根据相关统计显示，仅2021年前5个月，已违约爆雷房企就多达12家。另据wind数据，2021年至今，已经有超过38只涉房债券违约，牵涉债券发行规模达587.2亿元。

在三道红线之下，对于头部房企来说，都需要时间来调整，对于中小型房企来说，更是生不如死，调整只会更加艰难。

在这种情况下，央行如果还不约谈，爆雷事件只会越来越多，违约主体也会越来越多，房地产金融市场只会越来越不稳定。

所以，央妈的目的很明确：防范金融风险。

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版本二：

央妈将对两批24家房企提供特殊服务，服务内容包括但不限于：撮合战略投资者、提供融资便利、调解三道红线要求。

对于版本二，我的看法是：

首先，撮合战略投资者，其实说的就是“大鱼吃小鱼”，毕竟市场确实有这个需求。

一方面，陷入困境的房企，为了活下去得谋出路，一般来说就会通过出售项目或寻求股权合作等方式来稳定资金链、盘活自身现金流、降负债，例如泰禾。

另一方面，对于头部房企来说，通过战略并购，可以拿到更多优质的土地，从而扩充自身的土地储备。例如，泰禾不少地段好的豪宅，就被世茂接手了。

根据不完全统计，2021年上半年房企收并购数量就达到了105次，涉及金额约1505亿元，金额占比达到了去年全年的88%。

所以，对于实力悬殊的房企来说，由央妈这个“媒婆”出面来撮合，这就起码有了官方背书，降低强势房企对接手弱势房企的担心。

其次，提供融资便利和调节三道红线要求，可以结合来一起看。

我觉得，这肯定离不开最近第二批集中供地，房企不拿地的情况。

毕竟，除了有刚才说的地货比40%的红线压顶之外，三道红线的限制以及商票之路被堵死，对于房企融资都是不利的

再加上各地调控，包括新房限价，预售证迟迟不发，房贷放款时间延长......连卖房回款都难。

在融资和回款双重压力下，房企哪里还有这么大的信心拿地？房企不拿地，土地财政还能有戏？

所以，我觉得接下来央妈应该暂时不会扩大“三道红线”试点范围，反而会降低目前“三道红线”的标准，让试点房企喘口气，而银行贷款融资也可能会适度放松。

总而言之，下半年楼市的冬已经悄然降临，上周某龙头房企被约谈只是打响了“保”的第一枪，接下来高层的“速效救心丸”还多着呢。

至于啥时候官宣，具体内容是啥，咱们不妨拭目以待~

部分资料来源：中房网

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